10 redenen om niet in vastgoed in te investeren

Een artikel over de nadelen van investeren in vastgoed? Van een website als Geld In Stenen verwacht je dat niet meteen . Toch is het goed om ook de beperkingen van een beleggingsstrategie te kennen, want die zijn er met vastgoed ook…

Geld In Stenen gelooft in beleggen in vastgoed. Ik heb niet voor niets tien redenen opgesomd waarom je in vastgoed zou moeten investeren. Tot het moment dat zich een nieuwe, betere beleggingskans voordoet ben ik van plan om het grootste deel van m’n toekomstige vermogen in vastgoed te steken.

Dat neemt niet weg dat beleggen in vastgoed z’n tekortkomingen heeft. Het lijkt me goed die met je te delen zodat je weet wat je kunt verwachten.

Ook kun je je beleggingsstrategie aan de hand van het onderstaande lijstje aanpassen zodat je niet voor onverwachtse verrassingen komt te staan.

Kortom: ik verwacht dat je met dit lijstje je voordeel kunt doen. Laat je er vooral niet door afschrikken: geen enkele strategie is perfect!

1. Vastgoed aankopen kost veel geld

Zoals je weet is vastgoed duur. Met een vermogen van € 100.000 kun je al stappen zetten op de vastgoedmarkt, maar in de grotere steden en dan vooral in de Randstad (waar de aankoopprijzen het hoogst liggen) kom je er niet ver mee.

Je moet dus al over een behoorlijk vermogen beschikken voordat je echt kunt beginnen met investeren in vastgoed. En dan vooral in de huidige tijd, want de prijzen van vastgoed liggen op dit moment al hoger dan vóór de kredietcrisis.

Natuurlijk kun je een bank vragen om je te helpen een beleggingspand te financieren. Dat vergroot niet alleen je aankoopbudget, je krijgt ook een financiële hefboom die het rendement op je investering vergroot. Helaas zijn banken de laatste jaren niet heel happig op het verstrekken van leningen voor beleggingspanden.

Een goed alternatief als je niet voldoende vermogen hebt, is om met andere mensen samen te gaan investeren. Denk aan ouders, schoonouders, broers en zussen, zwagers en schoonzussen, kinderen of vrienden. Als iedereen € 50.000 inlegt dan heb je al snel een behoorlijk aankoopbedrag bij elkaar. Iedereen wordt deels eigenaar en heeft ook naar die verhouding recht op een deel van de opbrengsten (en de kosten…).

Deze constructie komt vrij veel voor en maakt dat je sneller kunt beginnen met investeren in vastgoed totdat je zelf een grotere aankoop kunt doen.

2. Vastgoed kopen is niet eenvoudig

Iedere belegger wil op het laagste punt kopen en op het hoogste punt verkopen. Omdat je bij vastgoed direct voor langere tijd gebonden bent aan het bezit, is het zaak dat je goed weet wat je koopt.

Op welke locatie kan ik het beste investeren in vastgoed?
Op wat voor soort huurders wil ik mij richten?
Wil ik een opknap-pand of een turn-key pand?
Verwacht ik dat deze wijk de komende jaren in de lift zit?

Dit zijn allemaal vragen waar je over na moet denken als je vastgoed wilt kopen. Misschien heb je al een duidelijk antwoord op bovenstaande vragen: dan is het alleen nog wachten op de juiste kans. Als je nog geen antwoorden hebt, kijk dan om je heen, vraag rond in je omgeving, of neem een aankoopmakelaar in de hand.

Uiteindelijk is het zaak om een belegging te kiezen die je een bruto rendement van zeker 6-8% oplevert zodat je netto 4-5% overhoudt.

3. De vastgoedmarkt is niet transparant

Helaas is de vastgoedmarkt niet transparant: het is een wereld van “ons kent ons”. Dit maakt dat je als koper of verkoper de dupe kunt worden van prijsafspraken tussen bijvoorbeeld een aankoop- en verkoopmakelaar. Ook kan het voorkomen dat de kwaliteit van vastgoed dat je koopt minder goed is dan je is verteld, bijvoorbeeld omdat de verkopende partij heeft bezuinigd op bouwmaterialen.

Voor onervaren vastgoedbeleggers is het daarom belangrijk om op zoek te gaan naar een betrouwbare makelaar, dat je een gedegen bouwkundige keuring laat uitvoeren, en dat je iemand met juridische kennis laat kijken naar bijvoorbeeld het koopcontract dat je tekent.

4. Vastgoed bezitten kost geld

Met de aankoop van vastgoed ben je er nog niet: het bezit ervan kost ook geld. Denk aan de jaarlijkse belastingen, verzekeringen, onderhoud en reparaties. Dit zijn kosten die je kunt dekken met de huurinkomsten, maar besef je wel dat deze kosten ook doorlopen als je even geen huurders hebt.

Voor onderhoud en reparaties gaat men uit van 15% van de jaarlijkse huurinkomsten. Ook als je geen onderhoudskosten hebt is het verstandig om dit bedrag te reserveren voor toekomstig onderhoud. Verzekeringen kosten een paar honderd euro per jaar. De belastingen lopen tezamen gemakkelijk op naar € 500 – € 1.000, afhankelijk van de waarde van je vastgoed en in welke gemeente het ligt.

Daarnaast kan het voorkomen dat je op zoek bent naar nieuwe huurders en een makelaar inschakelt. Diens courtage bedraagt doorgaans één maand huur exclusief 21% BTW om een huurder te vinden en een huurcontract op te maken.

Je kan de kosten van het bezit van vastgoed enigszins drukken door bijvoorbeeld zelf huurders te vinden en het onderhoud ook zoveel mogelijk zelf te doen, maar kosten zoals belastingen en verzekeringen zijn onvermijdelijk. Daarnaast kost het zelf uitvoeren van deze werkzaamheden veel extra tijd (zie het volgende punt).

5. Vastgoed bezitten vergt beheer en dus tijd

Behalve dat het bezit van vastgoed geld kost, kost het ook tijd om te beheren. Door het actief te beheren hou je de onderhoudsstaat op niveau, stuur je tijdig een klusjesman langs, kijk je of de huurinkomsten maandelijks op tijd aan je overgemaakt, beantwoord je vragen of problemen van huurders (24/7) en vergader je jaarlijks met de Vereniging van Eigenaren. En als je een hypotheek hebt, wil de bank jaarlijks een update van hoe het gaat.

Het beheer kan maandelijks enkele uren van je tijd kosten, zeker als je huurder problemen heeft met gas/water/licht of het internet. Dit is iets waar je op berekend moet zijn en wat je er bij moet nemen.

Mocht je je niet comfortabel vinden in deze rol, weet dan dat er makelaars zijn die je hierin volledig kunnen ontzorgen. Zij kunnen het technische en financiële beheer van je overnemen, vaak tegen een percentage van de maandelijkse huurinkomsten. Als er een lekkage of verstopping is, sturen ze een klusjesman. Als de huur niet op tijd voldaan is, krijg de huurder een herinnering. Pas als de kosten boven een vooraf overeengekomen drempel komen, nemen ze contact met je op om de uitgaven te overleggen. Dit komt ten koste van het rendement dat je maakt.

6. Vastgoed kent een langetermijnhorizon

Korte “ritjes” op de beurs zijn heel gebruikelijk: je koopt een aandeel (optie, future, enzovoort) en als je een bepaald rendement hebt gemaakt waar je tevreden mee bent, dan verzilver je je winst. Dat kan in een tijdsbestek van maanden, weken, dagen, zelfs uren zijn.

Bij vastgoed werkt het helaas niet zo.

Natuurlijk zijn er voorbeelden van mensen die vastgoed binnen een dag kopen en doorverkopen, maar dat betreft veelal professionele handelaren die erg bekend zijn met de markt en weten wanneer ze moeten toeslaan.

Vaak staat vastgoed direct na de aankoop “onder water”: de marktwaarde van het vastgoed ligt lager dan jouw investering. Dat komt door de kosten die je moet maken om het vastgoed te kopen:taxateur, bouwkundige keuring, overdrachtsbelasting, courtage voor de makelaar, notaris- en bankkosten.

Het duurt vaak even voordat je deze kosten terugverdiend hebt in de vorm van huurinkomsten of door een stijging van de marktwaarde, doorgaans een jaar. Na dat jaar kan de investering beginnen om rendement op te leveren.

Het directe rendement haal je uit huurinkomsten. Het extra rendement – de stijging van de marktwaarde – duurt doorgaans veel langer.

Heb je voor slechts een bepaalde tijd geld beschikbaar? Dan kun je het beter niet in vastgoed beleggen.

7. Vastgoed is niet liquide

Net zoals je geduld nodig hebt om geld te verdienen met vastgoed, moet je ook geduld hebben om het geld eruit te halen. Stel dat je op een gegeven moment besluit om je investering te verkopen, dan gaan er nog enkele maanden (tot soms enkele jaren) overheen voor het uiteindelijk op je bankrekening staat:

– Je moet een makelaar vinden en de verkoopopdracht tekenen
– Het pand moet ingemeten en gefotografeerd worden
– De advertentie moet op verkoopsites worden gepubliceerd
– Er moeten bezichtigingen worden gedaan
– Er moeten biedingen komen
– Je moet onderhandelen over de biedingen
– Het voorlopige koopcontract moet worden getekend
– Er moet een bouwkundige keuring worden gedaan
– Er moet een overdracht bij de notaris worden gepland

Voordat al deze stappen zijn afgerond ben je een poos verder.

8. Vastgoed vergt een beetje kennis van wetgeving

Geld verdienen met vastgoed doe je door de huurinkomsten. Daarom is het goed om te weten dat de huurmarkt wordt gereguleerd door wetgeving. De wetgeving wordt landelijk bepaald, maar er zijn ook gemeentelijke voorschriften waar je rekening mee moet houden.

Eén van de belangrijkste dingen die je moet weten heeft betrekking op de puntentelling. Dat is een score die wordt gegeven aan elke woning op basis van een aantal kenmerken. Denk aan de bewoonbare oppervlakte, het luxeniveau, de WOZ-waarde, enzovoort. Hoe hoger de score, hoe hoger de huur die je wettelijk mag vragen. Boven een bepaalde score valt je woning in de vrije sector en mag je zelf bepalen hoe veel huur per maand je vraagt. Valt je woning niet in de vrije sector, dan ben je gebonden aan de prijsvoorschriften van de sociale sector.

Vraag je meer huur dan de puntentelling voorschrijft? Dan kan je huurder dit aanvechten en een lagere huurprijs bedingen. Als je huurder in het gelijk wordt gesteld, ontvang je voortaan een lager bedrag aan maandelijkse huurinkomsten én moet je de teveel ontvangen huur sinds de huurder is ingetrokken terugbetalen. Een hoge kostenpost dus.

Naast het bovenstaande voorbeeld bestaan er ook regels ten aanzien van de brandveiligheid, kamerverhuur aan studenten, enzovoort. Jouw verhuurmakelaar of de gemeente kan je hier meer over vertellen.

9. In de vastgoedmarkt werk je met mensen

Je kan op vele manieren anoniem beleggen, zittend vanuit je luie stoel achter je beeldscherm. De vastgoedmarkt staat daar haaks op: je ontkomt er niet aan dat je met veel mensen te maken hebt.

Een aankoopmakelaar, de verkopende partij en zijn makelaar, een contactpersoon bij de bank, de notaris, een verhuurmakelaar, klusjesmannen, en natuurlijk huurders. Allemaal partijen waar je intensief contact mee hebt.

De belangrijkste zijn huurders: afhankelijk van hoe ze zich gedragen kunnen deze irritatie bij je oproepen. Betalen ze soms te laat, hebben ze irreële wensen of houden ze je woning niet goed schoon? Dit kunnen redenen zijn voor wrijving.

Ook hier geldt dat als je geen zin of tijd hebt in hierin, je een verhuurmakelaar kan vragen om deze zaken van je over te nemen.

10. Vastgoed heeft een beperkte spreiding

“Don’t put all your eggs in one basket”. Een bekende uitspraak uit de beleggingswereld. Spreid je investeringen zodat je niet teveel risico loopt op één investering.

Omdat de prijzen van vastgoed hoog liggen, zullen particulieren die in vastgoed beleggen doorgaans niet verder komen dan één of misschien twee panden. Waarschijnlijk vormt dit vastgoed een dermate groot onderdeel van je vermogen, dat je niet echt aan het spreiden bent.

Daar staat tegenover dat je met vastgoed niet snel een kat in de zak koopt: vastgoed is behoorlijk waardevast en levert maand na maand rendement op.


 

Ik hoop dat deze tien tekortkomingen je niet hebben gedemotiveerd om in vastgoed te beleggen. Door deze te kennen ben je nog beter voorbereid om goede investeringskeuzes  in vastgoed te maken!

Eén antwoord op “10 redenen om niet in vastgoed in te investeren”

  1. Bedankt voor deze nuttige investeringstips. Dat de vastgoedmarkt niet transparant is, kwam ik achter toen ik als totaal onervaren persoon door een erfenis in bezit kwam van een vastgoedpand dat verkocht moest worden. Ik heb via-via een betrouwbare makelaar kunnen regelen, dus het verhaal heeft een happy ending.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *