Belasting op huurinkomsten

Voordat je gaat investeren in een tweede woning is het goed om te weten of er belasting op huurinkomsten wordt geheven. Geld In Stenen zet alle feiten op een rij.

Je overweegt om een tweede woning te kopen en wilt weten of er belasting op huurinkomsten wordt geheven. In dit artikel lees je precies hoe het zit. Ik ga er hierbij vanuit dat je belastingplichtig bent in Nederland en dat je van plan bent om in Nederlands vastgoed te investeren.

Voordat we overgaan tot het antwoord lijkt het me goed om een korte uitleg te geven over ons belastingstelsel. Het Nederlandse belastingstelsel bestaat uit drie belastingboxen, namelijk box 1, 2 en 3:

  • In box 1 wordt inkomen uit werk en woning belast (het woord woning moet je hier niet interpreteren als tweede woning maar als je privéwoning);
  • In box 2 wordt inkomen uit aanmerkelijk belang belast (als je aandelen in een vennootschap bezit);
  • In box 3 wordt het inkomen uit sparen en beleggen belast.

Hopelijk kun je het tot zover nog volgen 😉 Het saaie stuk komt nu…

Tweede woning in box 3

Omdat een tweede woning een belegging is, valt deze in box 3 (net als bijvoorbeeld spaargeld en beursaandelen). Deze bezittingen vormen na aftrek van eventuele schulden en de heffingsvrijstelling het belastbaar vermogen.

De Belastingdienst veronderstelt dat je een rendement maakt op dit vermogen. Afhankelijk van de hoogte van je belastbaar vermogen hanteert de Belastingdienst in 2018 een fictief rendement van 2,02%, 4,33% of 5,38%. Op dit rendement geldt een belastingtarief van 30%.

Moet je dit allemaal zelf uitrekenen? Gelukkig niet: als je digitaal belastingaangifte doet worden de meeste zaken al voor je ingevuld (het saldo van je spaargeld, de waarde van je aandelen, het vastgoed op jouw naam, enzovoort).

Wat je niet invult bij je belastingaangifte is het werkelijke rendement dat je gemaakt hebt met je beleggingen: de rente op je spaargeld, het dividend op je aandelen of de huurinkomsten van je vastgoed. Dit wordt niet belast.

Een voorbeeld ter verduidelijking:

Naast jouw eigen woning beschik je over een spaarsaldo van € 50.000 en een tweede woning met een WOZ-waarde* van € 200.000. De hypotheek op deze woning bedraagt € 100.000.

Na aftrek van de heffingsvrijstelling bedraagt jouw belastbaar vermogen € 120.000. Het fictieve rendement volgens de Belastingdienst bedraagt 4,33% oftewel € 5.196. Dit wordt voor 30% belast, oftewel € 1.559.

Je verhuurt de tweede woning voor € 1.200 per maand en hebt daardoor € 14.400 aan huurinkomsten ontvangen. De rentelasten voor de hypotheek op je tweede woning bedroegen € 3.500. Het onderhoud bedroeg € 2.000, waarna je een winst van € 8.900 overhoudt (of 8,9% op je eigen investering van € 100.000). 

*  Voor de bepaling van de waarde van je woning gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde.

Meerdere woningen in box 3

Het gebruik van de term “tweede woning” kan verwarrend zijn: hoe zit het als je naast een tweede woning ook een derde, vierde of tiende woning bezit, met andere woorden: een vastgoedportefeuille? Het antwoord daarop is simpel: bovenstaande belastingregels blijven van kracht (al zul je dan gauw tegen het hoogste fictieve rendement worden belast). 

Normaal vermogensbeheer

Samenvattend is er geen belasting op huurinkomsten, maar word je belast voor het fictieve rendement dat je maakt. Over het algemeen is het niet moeilijk om het fictieve rendement te overstijgen.

In bovenstaande voorbeelden gingen we uit van normaal vermogensbeheer. Het is tegenwoordig echter erg populair om je tweede woning op een lucratievere manier te verhuren, namelijk op kortetermijnbasis via Airbnb en soortgelijke deelplatformen. De activiteiten die je als eigenaar moet ondernemen om dit hogere rendement te kunnen behalen, vallen volgens de Belastingdienst doorgaans niet onder het normale vermogensbeheer. Dit maakt dat deze inkomsten waarschijnlijk belast worden in box 1. Hoe dat precies zit, vertel ik in het artikel Belasting op Airbnb huurinkomsten.

Heb je vragen of wil je meer weten over bijzondere situaties? Laat hieronder een bericht achter!

2 antwoorden op “Belasting op huurinkomsten”

  1. Bedankt voor deze verheldering. Het is altijd moeilijk om te bepalen wanneer de belastingdienst kan zeggen dat het gaat om actief vermogensbeheer.

    Stel ik heb 2 huizen in Nederland opnaam en ik verhuur ze beide uit en zelf woon ik in het buitenland ( belastingverdrag van toepassing), wordt dit dan gezien als actief vermogensbeheer en/of hoe zal ik belast worden. En indien Nederland mij niet belast kan het betreffende verdragsland mij dan belasten voor wat betreft de huurinkomsten?

    Ik heb ook gehoord dat mocht ik alles zelf het vehuurproces regelen vanaf de advertentie plaatsing tot het opstellen van een huurovereenkomst het dan waarschijnlijk gezien kan worden als actief vermogensbeheer, is dit daadwerkelijk zo?

    Alvast bedankt voor jullie advies!!

    1. Beste Nico,

      Bedankt voor je reactie.

      Het is helaas niet zwart-wit. Wel is het zo dat bij iedere vorm van vermogensbeheer sprake is van het verrichten van arbeid. Ook bij het beleggen in vastgoed is dat het geval.

      In jouw voorbeeld zal je om te beginnen een huurovereenkomst (laten) opstellen, maandelijks de huurinkomsten innen, contact hebben met huurders in geval van vragen of problemen, enz. Hiervan is bepaald dat dit normaal vermogensbeheer is.

      Daarentegen is bijvoorbeeld het zelf verbouwen van een beleggingswoning om daarmee het rendement te vergroten (door hogere huurinkomsten te kunnen ontvangen) wel degelijk actief vermogensbeheer.

      Voor wat betreft grensoverschrijdende belastingdruk raad ik je altijd aan advies in te winnen bij een fiscalist.

      Ik hoop hiermee je vraag te hebben beantwoord!

      Groet,
      Nanne

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *