Een beleggingspand financieren

Vastgoed is duur en daardoor kapitaalintensief. Hoe financier je dan een beleggingspand? Geld In Stenen beschrijft hoe je een beleggingspand kunt financieren.

Voor de meesten van ons is het kopen van een huis de grootste financiële investering van hun leven. Alleen met behulp van een bank is de aanschaf van een woning mogelijk.

Gelukkig werkt dit ook voor de aankoop van een beleggingspand! Daar staat tegenover dat banken de financiering van een beleggingspand een stuk strenger beoordelen. Geld In Stenen beschrijft waar je op moet letten.

Een beleggingspand financieren met vreemd vermogen?

Op het eerste gezicht lijkt het financieren van een beleggingspand met vreemd vermogen tegen één van de basisregels van beleggen in te gaan:

“Beleg nooit met geleend geld!”

Er zit absoluut een kern van waarheid in deze uitspraak. Dat neemt niet weg dat deze uitspraak voornamelijk geldt op de aandelenmarkt. Daar loop je het risico dat je belegging het absolute nulpunt bereikt (een koers van € 0,00) waardoor je belegging verdampt maar je lening nog openstaat. Vastgoed behoudt echter altijd een bepaalde waarde. Als je niet teveel leent en voldoende eigen middelen inbrengt, is het risico van beleggen in vastgoed met geleend geld goed te overzien.

En er is ng een goede reden om met geleend geld te investeren: je vergroot het rendement dat je maakt op je eigen investering. Dit noemen we het hefboomeffect.

Hypotheek op een beleggingspand

Als je een hypotheek nodig hebt voor een beleggingspand krijg je te maken met een bank. Deze beoordeelt aan de hand van de volgende criteria of je in aanmerking komt voor een hypotheek.

  • Jij als hypotheeknemer

Een bank voert allereerst een zogenaamde “Know Your Customer”-procedure uit waarin elke klant gescreend wordt. Zo kijkt men naar je verleden om te bepalen of er een onacceptabel risico is door met jou in zee te gaan. Wees gerust: als je een schoon verleden hebt, hoef je je geen zorgen te maken 😉

  • Jouw financiële positie

Een bank beoordeelt jouw financiële positie op twee onderdelen: je vermogenspositie en je liquiditeitspositie.

Een bank beoordeelt je vermogenspositie met je meest recente Belastingaangifte en door het uitvoeren van een kredietcontrole via het BKR (Bureau Krediet Registratie). Zo wordt er gekeken of je bezittingen (privéwoning, spaargeld, beleggingsportefeuille) en schulden (studieschuld, hypotheek, andere kredieten) in een gezonde verhouding zijn.

Nog belangrijker dan je vermogenspositie is je liquiditeitspositie: hoeveel komt er maandelijks binnen en hoeveel gaat er uit? Een bank beoordeelt dit aan de hand van je loonstrook en je uitgavepatroon. Ook kijkt men naar je carrièreperspectief en je gezinssamenstelling. Het is belangrijk dat je kunt aantonen dat er maandelijks structureel geld overblijft waarmee je de rente en aflossing van je beleggingshypotheek kunt betalen (ook als je even geen huurder en dus geen huurinkomsten hebt….!).

  • Jouw track record in vastgoed

Ervaring in vastgoed wordt steeds belangrijker voor een bank. Aan wie zou jij je geld liever uitlenen: een schatzoeker die op goed geluk een pandje probeert te bemachtigen of een doorgewinterde vastgoedinvesteerder met bewezen successen? Mensen die thuis zijn in de vastgoedmarkt hebben een lager risicoprofiel omdat ze weten wat ze doen.

  • Jouw aankoop

Als een bank zich een positief beeld van jou heeft gevormd, wordt het tijd om naar je voorgenomen aankoop te kijken. Dit wordt het onderpand voor jouw hypotheek! Wat is de locatie, wat is de marktwaarde, wat is het huurpotentieel en hoe is de onderhoudsstaat? Deze vragen worden beantwoord in een taxatierapport en bouwkundige keuring. Dit hoef je pas aan te leveren als je financieringsverzoek in principe is goedgekeurd.

De hypotheek die je nodig hebt is het verschil tussen de aankoopsom van je beleggingspand en het eigen geld dat je wilt inleggen. Banken noemen de verhouding tussen hypotheek en marktwaarde de ‘Loan-to-Value’ (LTV) en voor hen is dit een belangrijke graadmeter: des te hoger de LTV, des te hoger het risico. Voor beleggingspanden is een LTV tussen 50% (commercieel vastgoed) en 70% (woningen) tegenwoordig marktconform. Dit betekent dat je 30% tot 50% van koopsom zelf moet meebrengen. Vergelijk dat maar eens met een privéwoning die je voor 95% tot 100% kunt financieren met een hypotheek!

Als je een beleggingspand koopt met een of meer zittende huurder(s), dan wil een bank inzage in de huurcontracten. Hoe hoog is de huursom, is deze marktconform en worden de huren jaarlijks geïndexeerd? De rente en aflossing van de hypotheek worden in eerste instantie uit de huurinkomsten betaald dus dit is belangrijke informatie. De onderhoudsstaat speelt hierin ook een rol: is het beleggingspand goed onderhouden of moeten toekomstige huurinkomsten ook gebruik worden voor grote onderhoudszaken?

Financiële voorwaarden van een beleggingshypotheek

Tot slot zet ik een aantal financiële voorwaarden van een beleggingshypotheek, namelijk:

  • De looptijd van een hypotheek voor een beleggingspand is vaak korter dan voor een eigen woning. Momenteel is een looptijd van 5 tot 10 jaar gebruikelijk. Dit betekent dat je na deze looptijd een herfinancieringsrisico kan lopen: als je bank de lening niet wil voortzetten, zul je op zoek moeten naar een andere geldverstrekker.
  • Het risico op een beleggingshypotheek is doorgaans hoger dan voor een eigenwoning-hypotheek. Dit vertaalt zich in een rentetarief.
  • Houd rekening met een aflossing van 4 à 5% per jaar.
  • Zolang de hypotheek loopt vraagt een bank jou om de huurinkomsten en de opstalverzekering in onderpand te geven. Dit betekent dat jouw bank de ontvanger wordt van de huurinkomsten of als je niet aan je betalingsverplichtingen voldoet, of als jouw verzekering een uitkering doet.
  • Aansprakelijkheid: je bent “hoofdelijk” aansprakelijk voor de hoofdsom van de lening. Met andere woorden: als je niet aan je betalingsverplichtingen voldoet, kan je bank een beroep doen op je privévermogen.

 

Ik hoop dat je een beter beeld hebt gekregen wat er komt kijken bij het financieren van een beleggingspand. Bovenstaande voorwaarden staan niet op zichzelf: de combinatie van factoren maakt dat een bank jouw aanvraag juist wel of niet accepteert. Ook verschillen de acceptatiecriteria per bank of andere hypotheekverstrekker, maar dit zijn de meest voorkomende. Laat een vooral een reactie achter als je vragen hebt!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *