Hoe werkt een hefboom in vastgoed?

Een hefboom in vastgoed kan erg effectief zijn om je rendement een boost te geven. Geld In Stenen laat in dit artikel zien dat dit financiële trucje voor iedereen toe te passen is.

Een financiële hefboom klinkt als een term die uitsluitend door professionals en rekenwonders begrepen en toegepast wordt. Niets is minder waard: in de wereld van vastgoed wordt de hefboom vaak en bewust (maar soms ook onbewust) toegepast. Geld In Stenen toont met enkele simpele voorbeelden aan hoe een hefboom werkt.

Een hefboom is letterlijk een mechanisme waarmee je met een kleine kracht een grote beweging in gang zet. Met een financiële hefboom kun je met een kleine investering een groot rendement behalen.

Laten we zeggen dat je over een vermogen van € 200.000 beschikt dat je in vastgoed wilt beleggen. Je hebt twee investeringsmogelijkheden:

  1. Je koopt een woning om te verhuren voor € 200.000. De huursom bedraagt jaarlijks € 9.600. 
  2. Je koopt twee woningen om te verhuren voor een totale investering van € 400.000 en sluit een hypotheek af voor € 200.000. De totale huursom bedraagt jaarlijks € 19.200. De totale rentelasten bedragen jaarlijks € 6.000 (3% rente).


We gaan er verder vanuit dat kosten voor beide investeringen procentueel gelijk zijn en daarom buiten beschouwing mogen worden gelaten. Welke investering is financieel bekeken het beste?

Intuïtief kiezen de meeste mensen voor de eerste investering: dan bespaar je namelijk de rentelasten en maak je een hoger rendement.

Laten we het rekensommetje maken:

  1. Op een investering van € 200.000 maak je een rendement van € 9.600 oftewel 4,8%. 
  2. Op een investering van € 400.000 maak je een rendement van € 13.200 oftewel 3,3%. De reden voor dit lagere rendement ligt in extra rentelasten die je maakt.


Op het eerste gezicht lijkt de eerste investering inderdaad de beste optie. Er zit echter een foutje in de beoordeling van de tweede investering: jouw investering bedraagt geen € 400.000 maar € 200.000: dit is het eigen geld dat je inlegt. Zodoende is het werkelijke rendement dat je maakt € 13.200 op een investering van € 200.000 oftewel 6,6%. Dit ligt aanzienlijk hoger dan het rendement op de eerste investering! Hiermee is de werking van een hefboom in vastgoed in een notendop uitgelegd.

Een kanttekening: in werkelijkheid is het rekensommetje iets genuanceerder omdat je voor het afsluiten van een hypotheek afsluit- en notariskosten betaalt waardoor je rendement iets lager ligt.

Zijn er ook valkuilen met een hefboom? Die zijn er zeker!

 

  • Ten eerste werkt een hefboom alleen als het rendement dat je maakt hoger ligt dan de rente die je betaalt op het geleende geld. Als de rente bij de tweede investering stijgt tot een niveau van 6,6% dan maak je geen rendement meer op de investering. Bij de eerste investering blijft je rendement ondanks de rentestijging gelijk. 
  • Daarnaast kan de waarde van je investeringen dalen tot het niveau dat je bank het risico niet meer acceptabel vindt. In dat geval zul je een hogere rente moeten betalen, meer moeten aflossen op je hypotheek of zelfs gedwongen moeten verkopen om de hypotheek terug te betalen. Deze situaties zijn in de kredietcrisis veel voorgekomen. In zo’n geval daalt je rendement aanzienlijk (zelfs tot een negatief rendement).
  • Je bank kan jouw privévermogen aanspreken op het moment dat je
    rente- en aflossingsproblemen hebt. Dit alleen is voor veel mensen al een reden om niet met geleend geld in vastgoed te beleggen.
  • Tot slot betekent een hefboom dat je de omvang van jouw investeringen vergroot (verdubbelt, zoals in de tweede investeringsoptie). Dit betekent ook dat je meer tijd en energie moet steken in het beheren van je investering: je hebt meer meer huurders te maken, meer wisselingen, meer onderhoud, enzovoort. Het extra rendement krijg je niet voor niks 🙂

Samenvattend kan een hefboom in vastgoed een positief effect op je rendement hebben. Zolang je een hefboom bescheiden toepast (dus niet teveel financiert) en de ontwikkelingen van de rente en je rendement goed bijhoudt kun je er zeker profijt van hebben. Op het moment dat je veel financiering aantrekt om een zo hoog mogelijk rendement te behalen, nemen de risico’s ook exponentieel toe.

2 antwoorden op “Hoe werkt een hefboom in vastgoed?”

  1. Hallo bij een hefboom constructie maak je misschien wel meer rendement maar de schuld blijft wel bestaan en die wil je aan je einde van de looptijd wel aflossen voor je pensioen. Het nadeel is dat je het geld daarvoor niet hebt en op latere leeftijd in problemen kan komen. Dus het klinkt te mooi om waar te zijn.

  2. Dag Lazos,

    Bedankt voor je reactie.

    Ik begrijp je wens om het liefst schulden-vrij te zijn.

    Een hefboom-constructie is niet zonder risico’s en dient met mate ingezet te worden: als de rente op je schuld stijgt en hoger wordt dan het huurrendement dat je maakt, dan heeft het een averechts effect. Hetzelfde geldt voor een daling van de waarde van je vastgoed: dan kun je blijven zitten met een restschuld.

    De positieve kant van een hefboom is echter dat je méér rendement kan maken met dezelfde eigen inleg. Ik heb talloze beleggers gezien die op deze manier hun portefeuille flink hebben laten groeien en daarbij conservatief gefinancierd zijn. Een beetje schuld (ook al heb je de pensioenleeftijd bereikt) op goed onderpand met een stabiele huurstroom is dan helemaal niet erg.

    Groet,
    Nanne

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *