Verhuurde woning kopen

Als je een woning koopt als belegging, dan spelen andere criteria een rol dan wanneer je een woning voor eigen gebruik koopt. Waar moet je op letten?

Als investeerder heb je simpelweg twee keuzes bij het kopen van een beleggingspand:

1) Je gaat een leegstaande woning kopen en vervolgens op zoek naar een huurder;

2) Je gaat een verhuurde woning kopen.

Geld In Stenen zet de criteria op een rij als je besluit om een verhuurde woning te kopen.

Verhuurde woning kopen: BAR-methode

Het kopen van een verhuurde woning heeft als voordeel dat het vanaf dag één een rendement op je investering oplevert. Heb je een verhuurde woning op het oog? Dan kun je met het bruto aanvangsrendement bepalen of dit een interessante investering is. Het bruto aanvangsrendement (BAR) bereken je door de huurinkomsten van het eerste jaar te delen door je totale investering.

Stel dat je een beleggingswoning voor € 200.000 inclusief aankoopkosten bemachtigt. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen € 17.000. Je bruto aanvangsrendement is dan 8,5%. (Dit lijkt op het eerste gezicht een prima investering!)

De BAR-methode geeft je snel inzicht in hoe aantrekkelijk een investering is. Een hoge BAR kan duiden op een risicovolle belegging. Denk aan een zittende huurder die een huur betaalt die boven de marktconforme huurprijs ligt. In eerste instantie lijkt dit positief voor je rendement, maar de keerzijde is dat deze huurder sneller geneigd is om te verhuizen en zo zijn maandlasten te verlagen. Een lage BAR kan duiden op ongerealiseerd potentieel (een zittende huurder die te weinig betaalt) óf een te hoge aankoopprijs.

Verhuurde woning kopen: NAR-methode

Een tekortkoming van de BAR-methode is dat deze geen rekening houdt met de exploitatiekosten die met de verhuur gemoeid zijn. Denk aan onderhoudskosten, de premie voor de opstalverzekering en servicekosten. Het netto aanvangsrendement (NAR) houdt hier wel rekening mee.

Ter aanvulling op het vorige voorbeeld: met een jaarlijkse reservering van € 2.000 voor periodiek onderhoud en een verzekeringspremie van € 200 euro wordt het rendement volgens de NAR-methode 7,4%.

Als de woning volledig met eigen middelen is gefinancierd dan resteert na vermogensbelasting (1,4%) een mooi rendement van 6,0%. Als de woning voor 50% gefinancierd is met een hypotheek (tegen 3% rente) dan resteert een rendement op het eigen vermogen van 11,8% (het rendement is hoger vanwege de hefboom).

Verhuurde woning kopen: risico’s

Wie een verhuurde woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal risico’s:

  • Debiteurenrisico: kijk goed naar wat voor soort huurder in de woning zit en vraag om inzage in het huidige huurcontract. Hoe lang bewoont de huidige huurder de woning? Dit kan wat zeggen over zijn toekomstplannen. Wat is de achtergrond van de huurder en zijn betalingsmoraal? Doorzoek de sociale netwerkpagina’s om een beeld van de huurder te krijgen. Betaalt de huurder een marktconforme huur? Is het huurcontract volledig en zijn er goede afspraken gemaakt over de jaarlijkse indexatie van de huur en de doorberekening van servicekosten, de opzegtermijn en de opleveringseisen?
  • Gebruik: houd er rekening mee dat huurders per definitie minder zuinig met een woning omgaan dan jij als eigenaar. In een solide huurcontract zijn afspraken gemaakt over hoe de woning wordt gebruikt en hoe deze aan het einde van de huurperiode wordt opgeleverd. Ook belangrijk om te weten is hoe hoog de borg is die de huurder heeft betaald.
  • Reden van verkoop: Waarom wordt de woning te koop aangeboden? Omdat het rendement te laag is, de zittende huurder de huur heeft opgezegd of een betalingsachterstand heeft? Met andere woorden: onderzoek of de verkoper je niet probeert op te zadelen met zijn probleem.
  • Vrijesectorwoning: om trammelant met huurders over de hoogte van de huurprijs te voorkomen doe je er goed aan om een vrijesectorwoning te kopen. De huurprijs is dan niet gereguleerd waardoor je zelf de huurprijs kunt bepalen. Je kunt echter ook je voordeel doen met het kopen van een sociale huurwoning: het rendement is dan misschien lager, maar dat zit deels in de koopprijs verwerkt. Als de zittende sociale huurder verhuist en je kunt met een kleine investering de woning in de vrije sector krijgen, kun je een mooi extra rendement halen!

Verhuurde woning kopen: kansen

Zonder risico’s natuurlijk ook geen kansen op een mooi rendement. Het beste aan beleggen in vastgoed en dus ook een verhuurde woning kopen is dat de huren jaarlijks kunnen worden geïndexeerd terwijl de aankoopsom jaarlijks devalueert (als er sprake is van inflatie). Tel hierbij de positieve waardeontwikkeling op (uitgaande van een langetermijnbelegging), en je legt de basis voor een mooie extra inkomensstroom.

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *