Woning kopen om te verhuren

Overweeg je een woning te kopen om te verhuren? Kopen om te verhuren kan een interessante investering zijn. Geld in Stenen beschrijft waar je zoal naar moet kijken.

“Iedereen moet ergens kunnen wonen”. Met deze wijsheid in het achterhoofd is al gauw duidelijk waarom velen hun geld deels beleggen in stenen oftewel een beleggingspand kopen: het verhuren van een woning levert je als eigenaar een voorspelbaar rendement (huurinkomsten) op.

De huurmarkt is goed in Nederland: mensen huren tijdens verschillende fases in hun leven een woning, bijvoorbeeld tijdens hun studie (studentenwoning), als ze net zijn gaan werken (starterswoning), als ze niet koopkrachtig genoeg zijn om een eigen woning te kopen (sociale huurwoning), als ze niet aan flexibel willen blijven of bijvoorbeeld tijdelijk in Nederland werken (expatwoning), en op hun oude dag (seniorenwoning).

De redenen om voor een huurwoning te kiezen zijn eindeloos, waardoor de huurmarkt over de afgelopen decennia onverminderd goed is gebleven.

Kopen om te verhuren loont: een snelle rekensom

Wie in het verleden zijn huurwoning heeft verruild voor een koopwoning weet dat hypotheeklasten vaak lager zijn dan huurlasten: als je over de financiële draagkracht beschikt om een hypotheek te krijgen, betaal je per maand minder én krijg je er meer voor terug (bijvoorbeeld een grotere of luxere woning).

Dit komt onder andere doordat de hypotheekrentes historisch laag zijn en omdat de overheid lange tijd woningbezit stimuleert door bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek.

Ook als je een woning koopt om te verhuren geldt dat de hypotheeklasten veelal lager zijn dan de huurprijs die een huurder betaalt. Na wat andere kosten (onderhoud, verzekeringen) kan een positief en vrij stabiel rendement worden behaald! Dit is de reden waarom veel mensen beleggen in vastgoed.

Overwegingen om een beleggingspand te kopen om te verhuren

Als potentiële koper van een beleggingspand dien je een aantal zaken te overwegen:

  • Wie in vastgoed belegt, belegt doorgaans met een langetermijnhorizon: door de eenmalige aankoopkosten (overdrachtsbelasting en provisies voor de aankoopmakelaar, hypotheekverstrekker, notaris en verhuurmakelaar) staat je belegging na aankoop vaak een stukje “onder water”. Het geld dat je er in hebt geïnvesteerd is meer dan de marktwaarde van de woning. Het duurt doorgaans enkele jaren voordat je deze kosten terug hebt verdiend. Wie snel geld wil verdienen kan beter geen vastgoedbelegger worden (uitzonderingen daargelaten).
  • Het directe rendement van een vastgoedbelegging zit in de huurinkomsten, niet in de waardeontwikkeling. Huurinkomsten zijn doorgaans voorspelbaar en leveren kasstroom op; de waardeontwikkeling is per definitie onvoorspelbaar en kan zowel positief als negatief zijn. Zie de mogelijke waardeontwikkeling als een bonus, niet als dé manier om geld te verdienen (want bijna niemand koopt op het laagste punt en verkoopt op het hoogste punt…). En op de lange termijn is het aannemelijk om te stellen dat ook de waardeontwikkeling positief is (crises voorbehouden…).
  • Net als alle andere vormen van beleggen dien je veel onderzoek te doen en betrouwbaar advies in te winnen voordat je een investering doet: ben je bijvoorbeeld bekend met zaken als de erfpacht en jaarlijkse canon, de invloed van de Vereniging van Eigenaren of de funderingsklassen? Een makelaar en bouwkundige keuring kunnen je meer vertellen
  • Vastgoed kan een vrij stabiel rendement opleveren dat historisch gezien tussen 3 en 6% ligt. Vastgoed wordt als een relatief veilige investering gezien en levert doorgaans een veilig rendement op; verwacht geen dubbele groeicijfers jaar na jaar.
  • Vastgoed vereist onderhoud: zowel de buitenzijde als de binnenzijde heeft regelmatig onderhoud nodig. Deze kosten, tezamen met eigenaarsbelastingen, drukken het rendement. Weet dus op voorhand wat je koopt, in welke staat het is en maak een onderhoudsplanning.

Verhuurpotentieel

Het verhuurpotentieel is het belangrijkste criterium om te bepalen of een investering de moeite de moeite waard is, immers: de huurinkomsten bepalen het rendement. Ook hier speelt een aantal factoren een rol:

  • Locatie: hoe beter de locatie, hoe beter de verhuurbaarheid. Een appartement in een grote stad verhuurt beter dan een huisje in een dorp omdat de vraag naar woonruimte in de stad hoger ligt. Op stadsniveau kan de vraag per wijk of gebied verschillen: centrumlocaties en hippe buurten doen het doorgaans beter dan de minder centraal liggende wijken.
  • Kwaliteit: een kwalitatief goed appartement verkoopt zichzelf. Zorg er dus voor dat je een goed onderhouden appartement koopt, of laat her verbouwen na de aankoop.
  • Gemeubileerd versus gestoffeerd: wil je je appartement gemeubileerd verhuren zodat een huurder er direct zijn intrek in kan nemen, of moet de huurder zijn eigen spullen meenemen? In het eerste geval kun je profiteren van hogere inkomsten maar heb je ook te maken met afschrijving.
  • Wetgeving: laat je informeren over de lokale wetgeving. In elke stad gelden andere regels ten aanzien van korte verhuur en lange verhuur. Korte verhuur is vanuit een rendementsperspectief veel interessanter maar kan door gemeentelijke regelgeving beperkt worden; bij lange verhuur bouwt een huurder rechten op en verlies je flexibiliteit.

Financiering

Banken zijn kritischer geworden ten aanzien van het financieren van beleggingsobjecten: het is tegenwoordig niet ongewoon om 40% eigen middelen mee te moeten brengen. Anderzijds kan een hypotheek extra rendement opleveren door de hefboomwerking: het rendement op het ingelegde vermogen verbetert met een hypotheek.

Beheer

Als je een pand wilt kopen om te verhuren ben je wellicht niet altijd in de buurt of heb je geen tijd om het beheer te doen. Wie draagt zorg voor een strikte huurdersselectie, optimale huurinkomsten en fungeert als eerste aanspreekpunt in geval van vragen/problemen?


Bovenstaande zijn allemaal zaken om rekening mee te houden.

 

Eén antwoord op “Woning kopen om te verhuren”

  1. Als woningeigenaar is het inderdaad prettig dat je kunt rekenen op een voorspelbaar rendement. Het lijkt er op dat je als woningeigenaar in een goede positie bent zolang de bevolking groeit. Interessant dat dat hypotheek rentes historisch laag zijn.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *